Les atouts et les faiblesses du bail rural cessible

Créé il y a vingt ans pour faciliter la transmission des exploitations agricoles, notamment hors cadre familial, le bail rural cessible reste assez peu utilisé. S’il présente des avantages dans plusieurs situations, ils ne sont pas toujours suffisants pour le préférer à un bail rural classique.

A l’origine, le bail rural n’est pas cessible, mais cette possibilité a été introduite dans la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 avec l’objectif de faire évoluer l’exploitation agricole en entreprise agricole. Il s’agissait également de tenir compte de la diminution du nombre de reprises familiales.

Le bail cessible s’inspire ainsi du bail commercial, avec une vocation agricole. Sa durée est de 18 ans au minimum, renouvelable par période de neuf ans. Le bail être établi par acte authentique, c’est-à-dire devant un notaire.

A quelles conditions est-il cessible ?

Le bail cessible peut être cédé au conjoint ou au partenaire pacsé du preneur s’il participe à l’exploitation, ou à ses descendants majeurs ou émancipés. Il faut pour cela obtenir l’accord du bailleur ou une autorisation du tribunal paritaire. Mais la spécificité de ce bail est la possibilité de le céder hors cadre familial, à la personne de son choix. Le preneur doit notifier ce projet au bailleur, en précisant l’identité du cessionnaire et la date prévue pour la cession. Le bailleur peut de son côté s’opposer à la cession dans les deux mois suivants, avec un motif légitime.

En revanche, la cessibilité hors cadre familial ne couvre pas le cas du décès du fermier. Si ce dernier n’a pas d’héritier avec les compétences pour participer à l’exploitation, le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois du décès

Quels avantages ?

Ce type de bail présente plusieurs atouts, notamment pour l’installation, puisqu’il permet à de jeunes agriculteurs de racheter un bail existant. Il favorise également la transmission en allégeant les contraintes si l’on veut céder le bail en dehors du cadre familial.

En parallèle, le bail cessible reste une garantie de stabilité et de visibilité pour le preneur.

La fiscalité du bail rural cessible n’est pas plus avantageuse que celle des baux à long terme, c’est-à-dire une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de la valeur des biens dans la limite de 300 000 €, et à concurrence de la 1/2 de leur valeur au-delà.

Il s’agit également du seul bail rural où le propriétaire peut légalement percevoir un droit d’entrée (pas-de-porte) de la part du locataire lors de la conclusion ou du transfert du bail.

Un bail encore minoritaire aujourd’hui

Pourtant, vingt ans après sa création, le recours au bail rural cessible progresse lentement. Certaines de ses caractéristiques inquiètent les utilisateurs potentiels, qui peuvent redouter des dérogations au statut du fermage. Les propriétaires s’inquiètent également de la perte de contrôle sur le choix du preneur, ou de la complexité juridique plus importante de ce bail.

Pour les exploitants, la possibilité de céder hors cadre familial ne vaut parfois pas le surcoût du bail rural cessible, puisque ce dernier peut avoir un loyer jusqu’à 50 % supérieur au maximum fixé par l’arrêté préfectoral. Le pas-de-porte constitue également un frein financier.

Face à ces spécificités, le bail classique et les baux à long terme, plus connus, peuvent finalement sembler plus rassurants pour les propriétaires comme pour les preneurs.