Fermage : « propriétaires et locataires utilisent peu les barèmes départementaux »

Comment les services de l’État établissent les barèmes départementaux des loyers de fermage ? Et comment sont-ils utilisés sur le terrain ? Le projet Solfermage s’est intéressé à ces questions.

221 arrêtés préfectoraux (il en existe donc plusieurs par département) encadrant le statut et les barèmes départementaux de fermage ont été analysés. Les services de l’État, ainsi que les représentants des propriétaires et des fermiers, ont été interrogés et plusieurs contentieux ont été étudiés. Quatre points essentiels ressortent de cette étude.

Le fermage est un statut national avec néanmoins des variations d’applications départementales

Le projet Solfermage dresse le constat suivant : « Le fonctionnement de la Commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, où siègent les représentants des propriétaires, des fermiers et du service d’économie agricole de la DDTM, est routinier et intermittent. Elle se réunit généralement à la demande des propriétaires. Sur la manière d’évaluer les terres, il y a plutôt un statu quo, celle-ci s’avère relativement consensuelle. »

Pour preuve, d’après Adrien Baysse-Lainé, chargé de recherche en géographie du droit au CNRS-UMR Pacte de l’université Grenoble Alpes : une durée moyenne de validité des barèmes assez longue, de 10,2 ans en moyenne. Il présentait les principaux résultats de ce projet lors de la série d’agrowebinaires du mardi « Voyage au cœur du vivant » sur « L’accès au foncier au cœur de la ferme de demain », organisé en partenariat par l’Alliance Agreenium, l’Acta et l’Académie d’agriculture de France.

Ce dernier constate également que les barèmes sont utilisés par les experts fonciers pour expertiser les terres (succession, divorce, litige…), les juristes des chambres d’agriculture et des FDSEA pour des prestations de conseil juridique (rédaction de bail…), les services de l’État pour le suivi annuel de l’indexation des fermages (mise à jour une fois par an des fourchettes d’encadrement), mais peu par les propriétaires et les fermiers au moment de la mise à bail. « Ça l’est davantage après, en justice, par ces derniers pour limiter les excès de certains propriétaires », ajoute-t-il.

Peu de contestations des barèmes par les syndicats de propriétaires

Deux syndicats coexistent sur le terrain : la FNPPR (Fédération nationale de la propriété privée rurale), plutôt axée sur les intérêts des propriétaires et la SNPR, branche de la FNSEA, qui défend aussi ceux des locataires. « Les contentieux portent quasi exclusivement sur la valeur des fermages et les loyers des bâtiments affermés », fait remarquer le chercheur.

Les valeurs des fermages sont indexées sur les rendements potentiels des parcelles

Selon SolFermage : « Chaque département mentionne dans son barème des fermages ce qu’il considère comme une bonne terre ou une moins bonne terre. » Il recense deux types de méthode d’évaluation. L’une, dite comparative, s’appuie sur des catégories. Par exemple, « exceptionnelles » pour des terres profondes riches en alluvions ou argilo-calcaires. Il s’agit de rattacher chaque parcelle à une catégorie en fonction de la description proposée. L’autre approche est basée sur une notation de 0 à 8 de différents critères. Lesquels peuvent être classés en trois groupes.

Ceux liés au sol d’une part : profondeur/qualité/état, caractéristiques physiques, chimiques et thermo-hydriques, sensibilité au changement climatique, pratiques adoptées, etc. De l’autre, ceux associés au site : topographie (relief, altitude, exposition…) et possibilité de mécanisation, aménagements (création de fossés, de chemins d’accès, installation de points d’eau, clôtures…), obstacles (arbres, haies, rochers…), éloignement du siège d’exploitation, etc.

Et enfin ceux relatifs au foncier proprement dit : superficie de la parcelle, forme du parcellaire, appartenance à un îlot, accès, servitudes, normes, etc. « La qualité des sols détermine en moyenne 50 % des loyers des terres arables pour les cultures annuelles et les prairies », met en avant Adrien Baysse-Lainé, pointant une forte variabilité d’un département à l’autre.

La rentabilité est encadrée administrativement mais diffère fortement d’un département à l’autre

Les barèmes de fermage sont des fourchettes entre un loyer plancher et un plafond, dont « le rôle est de limiter la captation de la rente par le propriétaire au moment de la mise à bail, moment où ce sont plutôt les propriétaires qui ont le pouvoir de négociation », explique-t-il. L’encadrement de la rentabilité du fermage est « critiqué de manière récurrente par les propriétaires », poursuit-il. Et contrairement à ce qu’on pense généralement, « sur plus de 300 barèmes différents, il n’y aurait que 10 % de valeurs « extra-ordinaires » », pointe-t-il.

Dans certaines zones, en bleu sur la carte ci-dessous (Pays de la Loire, Bourgogne-Franche-Comté), les propriétaires peuvent rembourser leurs achats de foncier agricole via les fermages en moins de 20 ans. « Dans le Nord, la Marne, l’Aube, il faut entre 60 et 100 ans », argue le chercheur en géographie. « Le plafond de fermage le plus élevé de France se trouve dans les Alpes-Maritimes où il atteint 5 528 €/ha », lance-t-il.

Il est également très haut en Haute-Corse et dans les Bouches-du-Rhône, sans doute là aussi en raison de la pression foncière de l’habitat et du tourisme. Et ensuite dans la Somme, le Pas-de-Calais et l’Aisne, du fait du potentiel agronomique important des terres agricoles : 280 à 303 €/ha. Dans les deux cas, on est quand même loin des 5 528 €/ha des Alpes-Maritimes ! Les plafonds les plus bas concernent les zones de montagne sèches : causses du Lot, Puy-de-Dôme, Corse-du-Sud : 74 à 92 €/ha.