En vue d’une cession et dès l’installation, sécuriser les transferts de foncier

Vous ne les avez sans doute pas toutes en tête. Retrouvez l'ensemble des démarches à réaliser, obligatoires et conseillées, pour que le foncier, souvent le point épineux d'une transmission/reprise d'exploitation, se transmette le plus facilement et sereinement possible.

Tout ce qui est lié au foncier est la principale source de difficultés lors d’une cession/reprise d’exploitation. À l’image du parcours d’installation et de transmission en agriculture, le PAIT des Hauts-de-France (chambre d’agriculture, Safer et Initiatives paysannes) a élaboré, en partenariat avec les banques, les centres de gestion, les experts fonciers, les notaires, etc., un itinéraire pour sécuriser les transferts de terres agricoles, très visuel et représenté par un circuit en boucle fermé, parce que c’est dès l’installation qu’il faut s’en préoccuper, puis tout au long de sa carrière. Toutes les étapes clés sont mises en évidence avec des couleurs indiquant si ce sont des priorités, des obligations ou des conseils

Voici la marche à suivre, présenté à Innov-Agri Hauts-de-France, pour transférer son foncier, sans souci, au moment de transmettre sa ferme.

• dès l’installation et toute sa carrière

1- : Réaliser un état des lieux d’entrée pour chaque nouvelle parcelle exploitée. [Conseil]

« Peu d’agriculteurs le font. Pourtant, cela constitue une preuve si le propriétaire prétend que le locataire a détérioré sa parcelle et qui, à l’inverse, sert à montrer que celui-ci a apporté des améliorations », explique Claire Beller, animatrice transmission au sein d’Initiatives paysannes.

2- Étudier les opportunités d’achat ou de faire valoir son droit de préemption en cas de vente par un propriétaire [Conseil]

3- Être en règle avec le contrôle des structures (autorisations d’exploiter) et informer les propriétaires lorsqu’il y a des modifications foncières et/ou juridiques [Obligation]

4- Vérifier les règles d’urbanisme des parcelles. [Conseil]

5- Éviter de construire sur sol d’autrui. [Conseil]

« Mieux vaut acheter le terrain où l’on va implanter un bâtiment agricole. Si vous restez locataire de la parcelle, même si vous l’avez financé, il ne vous appartient pas, avec les risques qui s’ensuivent derrière », met en garde Claire Beller. 

6- Se tenir informé des changements de propriétaires sur ses parcelles en location et tenir à jour son relevé parcellaire MSA. [Priorité]

• 5 à 10 ans avant la cession

7- Réaliser un audit patrimonial. [Conseil]

« Cet outil permet d’initier la réflexion sur la transmission de la ferme et d’anticiper suffisamment », indique l’animatrice.

• 2 à 3 ans avant la retraite

8- Vérifier le parcellaire MSA, remplir et renvoyer la Dicaa (déclaration d’intention de cessation d’activité agricole) [Obligation]

9- Définir, en tant que propriétaire, les modalités de cession du foncier et faire un état des lieux du foncier, bâti et non bâti (surfaces, propriétaires, types de bail), puis identifier et sécuriser les moyens de financement. [Priorité]

• 1 à 2 ans avant de transmettre

10- Entamer le dialogue avec ses propriétaires sur son projet de cession. [Conseil]

11- Formaliser les accords avec les propriétaires par écrit (promesses de bail ou de vente, agréments à cession de bail). [Priorité]

• la dernière année avant de céder

12- Déterminer un prix de cession d’exploitation juste, en prenant le temps de l’évaluer et de l’ajuster si nécessaire. [Obligation]

13- Accompagner son repreneur dans les formalités liées au contrôle des structures. [Conseil]

14- Réaliser un compromis de cession. [Priorité]

15- Être vigilant sur les différents modes de faire-valoir. [Conseil]

16- Faire un état des lieux de sortie des parcelles. [Conseil]

17- Sécuriser en rédigeant les accords. [Priorité]

18 – Faire le point sur les statuts et autres impacts liés à une poursuite d’activité, et sur la possibilité de conserver une parcelle de subsistance. [Conseil]

• Après la transmission

19- Envoyer les bulletins de mutation MSA. [Obligation]

20- Réaliser les actes notariés. [Priorité]

21- Enregistrer les baux sous seing privé aux impôts. [Priorité]

22- Réaliser le transfert des ABR (aides de base au revenu, ancien DPB) à la DDTM avant le 15 mai. [Obligation]

23- Tranférer les engagements parcellaires (MAEC, bio…). [Obligation]

Une fois installé et jusqu’à la cessation d’activité, il est conseillé « d’être rigoureux sur le paiement des fermages et de conserver les preuves des règlements, comme de respecter les clauses instaurées ». Veiller à entretenir de bonnes relations avec les propriétaires est également essentiel. De même que de « s’assurer de la bonne gestion administrative de son foncier : formaliser les baux, ranger, classer, etc. ». Ce document l’illustre : « il y a beaucoup d’humain dans la gestion du foncier », souligne Claire Beller.