Comment la qualité des sols influence-t-elle l’encadrement des fermages ?

Bien que fortement encadré, le statut du fermage connaît de nombreuses déclinaisons à l’échelle départementale. Ces différences s’expliquent notamment par l’appréciation de la qualité des sols mais aussi, parfois, par les rapports de force entre propriétaires et fermiers.

En France, la moitié des terres sont en fermage, et ce mode de faire-valoir domine largement dans la moitié nord du pays. Encadré au niveau national, le statut du fermage est décliné et adapté sur le territoire : 221 arrêtés préfectoraux encadrent ainsi son application à l’échelle départementale, explique Adrien Baysse-Lainé, chargé de recherche en géographie, dans l’un des webinaires organisés par l’Académie d’Agriculture de France, l’Acta et l’Alliance Agreenium autour de l’accès au foncier.

Pour mieux comprendre les variables à la base des barèmes et de l’encadrement des loyers, le projet SolFermage s’est ainsi penché sur le poids de la qualité des sols dans les arrêtés, l’utilisation de ces derniers dans la mise à bail, ou lors de contestations.

Un statu quo autour de la manière d’évaluer les terres

Premier enseignement de ces travaux de recherche, explique Adrien Baysse-Lainé, les barèmes sont des outils utilisés « de manière périphérique ». On y a recours lors des expertises, des prestations de conseil juridique par les chambres d’agriculture, ou lors du suivi annuel pour la mise à jour des barèmes. Propriétaires et fermiers s’en servent peu au moment de la mise à bail, mais plutôt après coup, pour « limiter les potentiels excès des propriétaires », indique le chercheur. Les Commissions paritaires départementales des baux ruraux ont un fonctionnement plutôt routinier et intermittent, signe d’un statu quo autour de la manière d’évaluer les terres. Il faut en moyenne attendre un peu plus de 10 ans pour que les barèmes soient mis à jour.

En outre, les contestations de ce barème par les syndicats de propriétaires (SNPR, lié à la FNSEA, et FNPPR), restent limitées, constate le chercheur.

Le potentiel de rendement à la base des valeurs des fermages

À travers l’étude de ces arrêtés préfectoraux, le projet vise à élaborer une typologie de l’application du statut du fermage, à l’échelle de 99 départements, par le biais de statistiques et cartographies descriptives. Chaque département va ainsi écrire dans son barème ce qu’il considère comme une « bonne terre », détaille Adrien Baysse-Lainé. Ce dernier décrit deux méthodes d’estimation de la valeur des terres : soit une appréciation globale (terres excellentes car profondes, de riches alluvions, etc.), soit une décomposition en sous-ensemble (structure d’exploitation, potentialité de production, conditions d’exploitation…).

La première appréciation repose sur une liste de types prédéfinis de terres ou d’occupation des sols, pour un montant du loyer encadré par des fourchettes de prix. La deuxième méthode repose sur une grille à points et le montant du loyer est obtenu par la multiplication d’un indice/point fermage dont la valeur est rapportée à l’hectare.

On retrouve, parmi les critères évalués, le sol (sensibilité au climat, caractéristiques physiques…), le site (topographie, exposition, altitudes, obstacles…), et le foncier (forme du parcellaire, qualité des accès, servitudes…). En moyenne, la qualité des sols détermine 50 % du montant des loyers des terres nues et prairies.

Des plafonds allant de 74 à 5 520 € par hectare

Les plafonds de fermage permettent également d’encadrer leur rentabilité, en limitant la captation de la rente lors de la mise à bail, mais ceux-ci s’avèrent extrêmement différenciés à travers le territoire. On compte ainsi 307 unités spatiales avec des plafonds de fermages différents en France, délimitées sur des bases administratives et/ou environnementales, explique Adrien Baysse-Lainé.

En fonction des zones, le nombre d’années de fermage nécessaires pour rembourser la terre varie de moins de 20 ans (en Vendée ou en Loire-Atlantique par exemple) à plus de 60 ans (comme dans le Nord ou la Marne). En moyenne, les plafonds s’échelonnent entre 110 et 250 € par hectare par an, mais ils peuvent dépasser 5 500 €/ha en zone littorale des Alpes Maritimes (le maximum absolu en France). Si l’on retire les valeurs extraordinaires, qui représentent environ 10 % des unités (c’est le cas dans le Midi notamment), les plafonds hauts traduisent un potentiel agronomique important (en Picardie, ou dans le nord du Bassin parisien par exemple). Les plafonds très bas se situent quant à eux dans les montagnes sèches, ou dans des zones où la contrainte hydrique est assez forte, comme dans l’Aude, où le plafond est à 74 €/ha.

« Ce qui est intéressant dans cette géographie, c’est que l’on a des zones qui se différencient, où les rapports entre propriété et usage de la terre se font au détriment d’un des deux pôles », « avec des zones où les propriétaires auraient réussi à imposer des plafonds très hauts, et puis de l’autre côté, des zones où les locataires aussi auraient réussi à imposer des plafonds beaucoup plus bas », conclut Adrien Baysse-Lainé.