La tokenisation, une financiarisation du foncier particulièrement opaque

Des exploitations agricoles vendues sous forme de jetons numériques sur une blockchain : on pourrait croire à de la science-fiction, mais le phénomène est bien réel. Quoiqu’encore marginal, il risque de favoriser un accaparement foncier difficilement détectable par les dispositifs actuels.

Sur les 33 milliards de dollars que représente le marché des actifs tokenisés (c’est-à-dire vendus sous formes de jetons numériques échangeables en ligne), « le foncier agricole n’en représente qu’une frange marginale et embryonnaire », indique une note d’Agriculture Stratégies publiée fin juin.

Rédigé par Jérémy Denieulle, directeur des études et Sandrine Doppler, analyste prospectiviste et intelligence économique, l’article se penche sur cette tendance émergente et ses implications sur le foncier agricole.

Peut-on « tokeniser » la terre ?

Tokeniser, c’est créer une représentation numérique d’un actif et la fractionner en unités cessibles via la blockchain, une base de données partagée, sécurisée et décentralisée, qui fonctionne sans aucun intermédiaire ni organe central de contrôle. Peut-on, alors, tokeniser une terre ?

« Dans les pays à régime foncier établi (comme c’est le cas du droit civil en France notamment, ou du droit anglo-saxon), le jeton ne transfère aucun titre », expliquent les auteurs. En revanche, le token peut servir à transférer des parts de société : soit « le jeton fonctionne alors comme l’action d’une société dont l’unique actif est la terre », soit il représente un flux de revenus adossé à la terre, souligne la note.

En revanche, dans des pays où le droit foncier n’est pas aussi développé, le passage par la blockchain peut servir à « convertir en capital mobilisable une terre jusque-là « morte » faute de titre négociable », expliquent les auteurs. La tokenisation du foncier se concentre aujourd’hui davantage sur ces marchés-là, principalement en Afrique et en Asie.

Une nouvelle phase de financiarisation du foncier

Pour Jérémy Denieulle et Sandrine Doppler, ce mouvement « parachève la marchandisation du sol » décrite par l’économiste Karl Polanyi : « la terre, jadis intégrée dans un tissu de rapports sociaux, est réduite à un actif inerte, détachable de tout territoire ».

La blockchain rend le processus d’autant plus attractif qu’elle facilite la divisibilité, la liquidité et l’automatisation des paiements et des transferts.

Opacité et captation furtive

Le phénomène de tokenisation constitue-t-il une menace sur le foncier et, plus globalement, sur la souveraineté des pays ? Il permet, en tout cas de contourner les garde-fous qui existent notamment en France (Safer, contrôle des structures) et « déplace une partie du problème vers des zones grises », signalent les auteurs : « une influence économique significative peut ainsi être agrégée par l’accumulation de positions fractionnaires, acquises via une plateforme de droit étranger, sans qu’aucune de ces transactions ne franchisse individuellement le seuil de notification ».

Ce processus ajoute donc encore de l’opacité face aux accaparements fonciers plus classiques. Néanmoins, le risque principal ne semble pas être un accaparement de grande envergure, mais plutôt la « captation furtive » : « une emprise économique sur le foncier qui, par sa nature fragmentée, liquide et hors juridiction, échappe aux dispositifs nationaux censés la détecter puis la réguler », concluent les auteurs. Les impacts potentiels sur la sécurité alimentaire, la préservation des ressources et la souveraineté foncière peuvent difficilement être évalués à ce stade, poursuivent-ils, appelant à étudier en parallèle la question de la tokenisation des matières premières et des récoltes, ainsi qu’à cartographier le phénomène dans son ensemble.