Schémas d’organisation du foncier agricole

Deux fois par mois, Agri Mutuel vous propose un extrait du Vademecum de l'entreprise agricole 2021 (des éditions Arnaud Franel). Cette partie concerne l'organisation du foncier agricole.

IFI et immobilier d’entreprise

Pour le dirigeant d’entreprise, le mode de détention est neutre au regard de l’IFI. En effet, les parts de la société patrimoniale qui détient le bien immobilier sont considérées comme des biens professionnels si les conditions suivantes sont remplies :

• L’immeuble nécessaire à l’activité exercée par la société d’exploitation doit être loué à celle-ci par son propriétaire ou par une société ;
• Les titres de la société d’exploitation détenus par l’associé de la société patrimoniale détentrice du bien ont eux-mêmes le caractère de biens professionnels.

Les immeubles ou droits représentatifs de ceux-ci ne sont qualifiés de biens professionnels qu’à hauteur de la fraction utilisée pour les besoins de l’activité et dans certaines limites.

Détenir l’immobilier au sein de l’entreprise ?

Quelquefois il arrive que, pour des raisons d’opportunité au jour de l’acquisition, la détention ait été faite sous couvert de la société d’exploitation. Faut-il pour autant sortir l’immobilier de cette société ? Plusieurs aspects sont à envisager.

Diversification des risques pour l’entrepreneur

Si la détention de l’immobilier d’entreprise se fait sous couvert d’une société patrimoniale, nous sommes face à deux personnalités juridiques distinctes, ce qui normalement confère une certaine sécurité puisque les difficultés éventuelles d’une des sociétés ne peuvent affecter la deuxième.

Cet avantage est à relativiser car la jurisprudence a fait évoluer la situation en permettant aux créanciers de la société d’exploitation d’étendre la procédure collective ouverte à l’égard de celle-ci dans deux cas :

• Fictivité de la société civile : la fictivité est déterminée par le caractère frauduleux de la société qui existe dans le seul but de soustraire un actif aux poursuites des créanciers de la société d’exploitation ;
• Confusion des patrimoines : lorsque les deux sociétés ont été créées sans respecter leur autonomie patrimoniale, ont des relations financières anormales en fonction de l’intérêt de chaque opération.

Si la détention se fait en direct, la séparation des patrimoines peut aussi se révéler illusoire du fait des cautions personnelles souvent demandées à l’entrepreneur, qui peuvent l’amener à mettre en jeu son propre patrimoine personnel.

Organisation des patrimoines privés et professionnels, dans une optique de transmission future

Face à une transmission à titre onéreux, la détention de l’immobilier en dehors de la société d’exploitation réduit bien évidemment le prix de cession de celle-ci, en évitant de plus de grever son bilan d’un actif immobilier dont le rendement est souvent peu important.

Face à une transmission à titre gratuit et si l’un des héritiers se révèle être un repreneur potentiel, la détention de l’immobilier “en dehors” peut se révéler particulièrement opportune, en permettant de constituer des lots pour maintenir l’égalité entre les héritiers : l’héritier repreneur bénéficiant de l’entreprise, les autres héritiers de lots constitués sur le patrimoine extra-professionnel.

Pratique : avantages fiscaux liés à la conclusion d’un bail rural à long terme

Pour les droits de succession et de donation

• Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit (les héritiers, donataires, légataires doivent prendre l’engagement de conserver les biens pendant 5 ans).

• L’assiette des droits est alors réduite au quart de la valeur des biens transmis.

• Si la valeur des biens transmis à chaque bénéficiaire est supérieure à 300 000 € depuis le 01/01/2019, l’exonération des droits est ramenée à la moitié au-delà de la limite.

Pour l’IFI

Les biens sont assimilés à des biens professionnels avec :

Une exonération totale si :

• Le bail est consenti par le bailleur à certains membres de son groupe familial ;

• Le preneur utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale ;

Une exonération partielle si :

Les conditions précédentes ne sont pas remplies, avec :

• Exonération des 3/4 pour le propriétaire jusqu’à 300 000 € ;

• Exonération de 50 % au-delà des 300 000 €.

Avantages fiscaux liés à l’existence d’un groupement foncier agricole

Pour l’IFI

Même régime que pour le bail à long terme avec 1 condition supplémentaire : le GFA doit donner à bail à long terme ou à bail cessible l’ensemble de ses biens en s’interdisant de les exploiter lui-même.

Pour les droits de donation et de succession

Même régime que pour le bail à long terme.

Cumul des avantages des baux à long terme et des groupements fonciers agricoles

Lorsque les biens du patrimoine comprennent à la fois des parts de GFA et des immeubles ruraux loués par bail à long terme, la limite de 300 000 € permettant l’exonération partielle pour l’IFI s’applique pour chaque catégorie de biens.

Vademecum de l’entreprise agricole 2021 – 14e édition
Florent Millard (dir.), Jean-Marie Deterre, Philippe Dorléac
Arnaud Franel Editions
Pour passer commande:
https://www.arnaudfranel.com/boutique/vademecum-de-lentreprise-agricole-2021-14e-edition/