Loyer, durée, résiliation : les spécifités du bail à métayage

Soumis au statut du fermage, le bail à métayage se distingue du bail à ferme en ne prévoyant pas une rémunération fixe pour le propriétaire. Quels en sont les avantages et les inconvénients ?

Contrairement au bail rural classique, où un montant de fermage est prévu dans le contrat, dans le cadre du bail à métayage, la rémunération du propriétaire n’est pas fixe et le loyer repose sur une partie des produits de l’exploitation. On trouve plus souvent ce type de bail dans les régions viticoles.

Un loyer encadré

Un contrat prévoit les conditions de la rémunération du bailleur, mais ce loyer est différent chaque année, en fonction de la valeur des produits, et le partage s’effectue souvent en nature. Le Code rural et de la pêche maritime prévoit que le propriétaire ne peut pas recevoir plus d’un tiers des produits de la ferme, sauf décision contraire du tribunal paritaire. Il est également précisé que « le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine ».

D’un point de vue fiscal, les loyers touchés par le bailleur ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme du bénéfice agricole pour le calcul de l’impôt.

Durée du bail et résiliation

Le bail à métayage dure au minimum neuf ans, et s’inscrit dans le cadre du statut du fermage. Il est néanmoins résiliable tous les trois ans par le preneur, s’il donne son préavis « dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale », précise le Code rural.

Le bailleur n’a pas la possibilité de résilier le bail au bout de trois ans. En revanche, bailleur et métayer peuvent demander la résiliation en cas de destruction, sur les biens loués, qui compromettrait gravement l’équilibre économique de l’exploitation.

Conversion en bail à ferme

Il est par ailleurs possible de convertir un bail à métayage en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale, à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant, prévoit le Code rural.

La conversion peut être ordonnée dans certains cas par le tribunal paritaire : lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ; lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ; lorsque, en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus de deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel ; lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

De plus, la conversion ne pourra être refusée lorsque la demande sera faite par le métayer en place depuis huit ans et plus. Une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture de contrat, ni justifier une demande de reprise du propriétaire, précise par ailleurs le Code rural.