À 6 130 €/ha, le prix des terres agricoles progresse de 3,2 % en 2022

Après la légère baisse enregistrée en 2021, le prix des terres agricoles libres est reparti en nette hausse en 2022. Avec 6 130 €/ha en moyenne, il progresse de 3,2 % en un an. Le marché du foncier agricole n’a jamais été aussi dynamique, porté notamment par la mise en application de la loi Sempastous, qui encadre désormais la cession des parts de sociétés agricoles. Pour la première fois en 2022, le marché de l’urbanisation chute fortement.

Le marché des terres agricoles, libres ou occupées, n’a jamais été aussi dynamique qu’en 2022. Que ce soit en nombre de transactions, en nombre d’hectares ou en valeur, la FNSafer a enregistré l’an dernier des chiffres record : 106 130 transactions portant sur un total de 480 400 ha, pour une valeur de 7,14 Mds€. « Jamais il ne s’est échangé autant d’hectares. En 10 ans, la surface échangée annuellement a augmenté de 52 % », a détaillé Loïc Jégouzo, du service études, veille et prospective à la FNSafer.  

Ce marché foncier dynamique en 2022 voit aussi les prix repartir à la hausse, après l’inflexion de 2021. À 6 130 €/ha, le prix moyen des terres libres augmente de 3,2 %. Mais cette hausse est moins marquée (+ 1,7 %) dans les zones de grandes cultures et les zones d’élevage bovin, qui enregistrent respectivement un prix moyen de 7 390 €/ha et de 4 650 €/ha.

Le marché des terres et prés loués progresse de la même manière (+ 2,9 %) pour s’établir à 5 060 €/ha, mais cette progression est un peu plus forte dans les zones de grandes cultures (6 500 €/ha, + 3,9 %) et dans les zones d’élevage bovin (3 810 €/ha, + 3,3 %).

Le marché des parts sociales a bondi de 25 % avant l’application de la « loi Sempastous »

Les agriculteurs personnes physiques restent les acquéreurs majoritaires sur le marché (51 % des acheteurs), mais « il est fort possible que les personnes morales deviennent majoritaires l’an prochain », a commenté Emmanuel Hyest, président de la FNSafer. Le dynamisme du marché a notamment été porté par une hausse de 6 % des surfaces vendues à des groupements fonciers agricoles. « Pour la première fois les surfaces vendues à des GFA dépasse les 30 000 ha. »

Surtout, le marché foncier 2022 est marqué par un bond sans précédent des cessions de parts sociales, juste avant que la loi Sempastous, qui renforce la régulation de ces cessions, n’entre en vigueur début 2023. « Le nombre de cessions onéreuses de parts en pleine propriété notifiées à la Safer a progressé de 24,8 %. Et la valeur de ces cessions a plus que doublé », a expliqué Loïc Jégouzo. Ces cessions de parts sociales étaient même en hausse de 52 % en décembre 2022 par rapport à décembre 2021.  

Ainsi, les 9 490 projets de ventes de parts sociales notifiés aux Safer ont concerné 802 000 ha, pour près de 3 Mds€. Ces cessions ont représenté 8 % du nombre de transactions totales du marché foncier agricole, 1,6 fois la surface, et 36,5 % de la valeur.

Selon Emmanuel Hyest, c’est en région Normandie que la pression « sociétaire » sur le marché foncier est l’une des plus fortes. « Cela engendre une forte pression sur les terres d’élevage de la région, tirée aussi par la hausse des prix dans les zones céréalières », a-t-il expliqué. C’est, selon lui, l’une des explications aux écarts de prix importants entre les surfaces normandes et les surfaces bretonnes.

Pour la première fois, net recul du marché de l’urbanisation

Autre point marquant de l’évolution du marché foncier : le net recul, pour la première fois, du marché de l’urbanisation. Ce marché a enregistré un « brutal coup d’arrêt en nombre de transactions (- 37,3 %), en surface (- 46 %) et en valeur (- 31,4 %) », soulignent les représentants de la FNSafer. Les superficies vendues pour être urbanisées sont passées sous le seuil des 20 000 ha, « du jamais vu depuis 30 ans ».

« C’est difficile d’expliquer ce brutal recul, a commenté Emmanuel Hyest. Elle pourrait être due aux durcissement des conditions d’accès au crédit pour les ménages, mais aussi à l’inflation sur les coûts de construction. » Le président de la FNSafer espère y voir les premiers résultats de la stratégie « zéro artificialisation nette » souhaitée par le Gouvernement.

« Un nouveau modèle de développement économique de notre pays est en train, je l’espère, d’émerger sans consommation de terres agricoles, a-t-il poursuivi. Et ce, pour répondre à tous les enjeux qui pèsent sur le foncier rural : production alimentaire, changement climatique, crise du logement, production d’énergie, etc. »

Ceci dit, ce coup de frein sur l’urbanisation, tant souhaité par les acteurs du monde agricole, pourrait être compensé autrement par des acquéreurs en manque de verdure. Car le marché « des espaces résidentiels et de loisirs non bâtis », autrement dit les surfaces de moins d’un hectare pour y poser un cabanon ou un mobil-home ou y développer une « agriculture de loisir non professionnelle », est en hausse de 6,8 % en surface er 43,5 % en valeur. Avec 32 800 ha concernés, il vient de dépasser les surfaces destinées à l’urbanisation.