Le marché des terres et prés repart à la hausse en 2025

Après trois années de repli relatif, le marché des terres et prés retrouve du dynamisme en 2025, en valeur, en volume et en nombre de transactions, porté notamment par le marché des biens loués. Les prix de ces derniers progressent de 2,5 %, à 5 350 €/ha, tandis que l’hectare libre évolue de + 0,9 % pour atteindre 6 460 €/ha.

La progression des prix des terres et prés libres, à 6 460 €/ha, marque une « hausse prudente » de + 0,9 %, inférieure à l’inflation, mais les marchés fonciers agricoles retrouvent du dynamisme en 2025, portés par les biens loués qui sont majoritaires en nombre et en surface, indiquent les derniers chiffres publiés par le Groupe Safer, le 21 mai.

En zones de grandes cultures, le prix de l’hectare libre a progressé plus nettement, atteignant 8 150 € en moyenne (+ 4,2 %), en lien avec une année climatique plus favorable et de meilleurs rendements, malgré la baisse des cours.

Dans les zones d’élevage, le prix moyen est orienté à la baisse (- 1 %), à 4 740 €/ha, mais des hausses régionales témoignent d’un dynamisme local, impulsé par la hausse des cours du lait et de la viande, notable en 2025, explique Loïc Jégouzo, adjoint au directeur du service études, veille et prospective de la FNSafer.

Du côté des biens loués, qui constituent la majorité du marché, le prix progresse de 2,5 % pour atteindre 5 350 €/ha, une dynamique qui se confirme autant sur les grandes cultures (+ 3,5 % à 6 800 €/ha) que sur l’élevage bovin (+ 2,3 % à 4 040 €/ha). Le rendement locatif reste stable, à 2,88 %.

Une croissance prévisible et continue du marché sociétaire

En parallèle, le marché sociétaire poursuit sa hausse sur tous les indicateurs et dépasse le million d’hectares avec une surface concernée de 1 061 200 ha (+ 11,1 % par rapport à 2024). En valeur, il représente 3 864 M€, soit une évolution de + 12,1 % en un an. La dynamique correspond aux évolutions actuelles du monde agricole, où les installations en société progressent d’année en année.

Aujourd’hui, le marché sociétaire représente 10 % du marché foncier, pour une surface près de deux fois et demi plus importante que celle du marché foncier agricole. 67 % des cessions sont familiales (pour 70 % des surfaces concernées, et 17 % en valeur). 7 % des cessions (et 8 % des surfaces) ont lieu entre associés non familiaux.

Favoriser le renouvellement des générations

Dans un contexte d’accélération des départs en retraite d’exploitants agricoles, la FNSafer s’inquiète des conditions d’accès au foncier dans le cadre du renouvellement des générations, d’autant plus que le nombre d’installations est en baisse en 2023 et 2024.

Et en dépit de la vague de départs en retraite, « on ne voit pas ce mur de foncier apparaître », constate Thierry Bussy, président de la FNSafer, et « je pense qu’on ne le verra pas », explique-t-il. « On risque de voir un nombre d’exploitations à reprendre qui augmente, et sur ce phénomène il faut qu’on arrive à avoir le plus d’emprise possible », ajoute-t-il. Il ne s’agit pas, selon lui, de « capter du foncier pour le plaisir », mais d’accompagner un maximum d’installations. Les Safer réalisent entre 1 400 et 1 500 installations par an, à 70 % vers le hors cadre familial.

Cependant, la FNSafer met en avant plusieurs points de vigilance, notamment sur la consommation masquée de foncier agricole. Si les surfaces artificialisées ont été divisées par deux en quatre ans, avec 8 500 ha de terres agricoles consommées l’année passée, le détournement d’usage de foncier agricole continue de progresser avec 28 400 ha en 2025. Le phénomène touche surtout les petites parcelles, ce qui contribue au mitage de l’espace rural, précise Loïc Jégouzo.

Le bail emphytéotique, qui échappe à la préemption permet également de détourner des terres agricoles de leur usage dans certains territoires (notamment en Ile-de-France et en Paca), prévient la FNSAfer. En parallèle, l’émergence de structures sociétaires de plus en plus importantes pose des problèmes de transmissibilité, d’autant plus que la fiscalité favorise plutôt l’agrandissement que l’installation.

« Il faut absolument un maximum d’outils par rapport au renouvellement des générations », insiste Thierry Bussy. Sinon, c’est notre modèle agricole qui pourrait évoluer », par exemple vers la délégation totale de travaux sur les exploitations, au lieu de mettre les terres à disposition de jeunes qui voudraient s’installer, prévient-il. Avec, au final, de moins en moins d’actifs pour faire vivre les territoires, ajoute-t-il, alors que le phénomène est toujours en progression.