Suis-je indemnisé en cas de changement de destination d’une parcelle agricole ?

En cas de changement de destination d’une parcelle agricole, le bailleur peut-il reprendre immédiatement ses terres ? L’agriculteur exploitant est-il indemnisé ?

« J’ai un propriétaire qui vient de m’avertir que la commune avait l’intention d’acheter sa parcelle pour agrandir le cimetière. J’aimerais savoir dans quelles conditions je vais perdre cette parcelle et si je vais être indemnisé pour cette perte », explique David, exploitant agricole, qui interpelle les juristes des chambres d’agriculture de Bretagne.

La première question à se poser est celle du droit de préemption que le fermier a, normalement, sur les terres vendues, puisqu’il est titulaire d’un bail rural. « Dans les ventes de ce type, il est fréquemment demandé au locataire exploitant agricole de venir à l’acte de vente pour renoncer expressément à son droit de préemption », explique la juriste des chambres d’agriculture de Bretagne. Pour autant, la renonciation au droit de préemption ne signifie pas que l’on renonce aux droits sur les biens en tant que locataire : la vente ne met pas fin au bail. Ainsi, l’acquisition par la commune ne signifie pas une obligation immédiate de libérer les terres dont on est locataire.

Si le bail arrive à son terme, la commune va probablement laisser courir et refuser le renouvellement, en adressant, 18 mois avant la fin du bail, un congé fondé sur le changement de destination du bien. Dans ce cas, le fermier n’a pas droit à une indemnisation.

La possibilité d’une résiliation anticipée du bail

Le code rural prévoit cependant la possibilité pour le bailleur de reprendre, à n’importe quel moment au cours du bail, les parcelles affermées qui ont changé de destination, dans le cadre de l’article L411-32 du code rural.

Pour les parcelles constructibles sur un document d’urbanisme (classées en zone urbaines), la résiliation est de droit et ne nécessite pas la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux. Dans les autres situations, l’autorisation du Préfet après avis de la commission consultative des baux ruraux sera préalable à toute résiliation, c’est-à-dire si la parcelle n’est pas classée U dans le document d’urbanisme, ou si la commune ne dispose pas de ce document. Pour procéder à la résiliation du bail, le bailleur doit notifier au fermier sa volonté de résilier le bail par acte d’huissier. Le congé prend effet un an après cette notification.

Quels sont les droits du preneur ?

Lors de cette résiliation, le preneur a la possibilité de demander une résiliation totale du bien loué, notamment si l’équilibre économique de son exploitation est compromis. Il peut également demander une indemnité pour compenser le préjudice subi.

À noter que le locataire ne peut pas être tenu de quitter la parcelle avant la fin de l’année culturale durant laquelle le paiement de l’indemnité lui a été versé (ou du versement de l’indemnité provisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties).