Faciliter l'accès au foncier grâce au portage et aux investisseurs

Suite de la série d'articles sur les solutions de financement de l'installation en agriculture, et notamment en élevage, avec le foncier qui mobilise de plus en plus de capitaux en raison de prix toujours haussiers. Une situation qui favorise le développement du portage et le recours à des investisseurs, par le biais de groupements fonciers agricoles par exemple.

1- Portage temporaire

C’est quoi ?

Il s’agit d’une mise en commun de fonds pour financer l’achat de foncier agricole et les frais de portage en attendant sa rétrocession.

Les objectifs

• Préserver l’unité d’une ferme le temps de trouver un repreneur.
• Consolider les exploitations en place et installer de nouveaux agriculteurs sur des surfaces correspondant à leurs besoins.
• Faciliter l’accès au foncier agricole pour les candidats à l’installation, en différant son achat.

Comment ça marche?

Plusieurs systèmes sont envisageables :

1. Achat préalable de foncier dans l’attente d’un repreneur + portage par la Safer pendant 2 à 5 ans avant attribution (parfois aussi des bâtiments avec plafond).

2. Achat + portage du foncier non bâti à moyen terme par la Safer.

• Frais de portage pris en charge par le Conseil régional ou financés par une banque.
• Location provisoire des terres au futur installé.
• Acquisition du foncier par le jeune installé à la fin du portage (durée variable).
• Déduction d’une partie des fermages versés du prix d’achat.

3. Achat + portage du foncier non bâti sur du long terme.

Ex. : dispositif Volney-Bocage (achat de 30 % de la SAU par la Safer + rachat possible du foncier au prix du marché par le porteur de projet pendant la durée du bail).

• Achat + portage du foncier non bâti par une SCIC (Société coopérative d’investissement collectif).

Ex. : SCIC Terres Adonis en région Paca créée par la Safer, Coop de France et la Région Sud.

• Conciliation possible intérêts publics et privés.

• Acquisition de parts sociales par des collectivités locales, des partenaires privés (banques, assurances, agences de développement, entreprises).

• Signature d’un bail rural (de 7 à 15 ans) entre la SCIC et le porteur de projet.

• Apport de 10 % du prix du foncier en compte courant par le jeune agriculteur.

• Priorité donnée au jeune exploitant actionnaire de la SCIC à la vente du foncier.

Organismes compétents : Safer, Conseil régional, banques, notaires, coopératives, collectivités, apporteurs extérieurs privés (SCIC).

Les atouts

• Portage avant attribution : laisse du temps aux cédants et aux jeunes (chercher un repreneur pour les uns, construire leur projet pour les autres).

• Dans les autres situations : diminue les besoins de financement à l’installation (achat différé des terres par le nouvel installé).

• Dans le cas de Terres Adonis : le portage juridique par une SCIC favorise le recours à divers apporteurs de capitaux (publics, privés). Le capital investi est dit « patient », donc à faible coût pour le jeune installé (rémunération à 1 % du compte courant d’associé, donc aucun rendement).

Les contraintes

• Portage avant attribution : pas une vraie solution de financement (doit être associée à un autre dispositif).

• Dans les autres situations : une alternative est nécessaire à l’issue du portage pour financer le foncier (si courte durée, reste des prêts d’installation à rembourser).

• Globalement : nombre d’hectares et de projets limités (fonds importants mobilisés).

Qu’en conclure ?

Il est conseillé de :

• fixer au départ le prix de rachat du foncier.

• privilégier les durées longues (10 à 15 ans, voire plus) pour que le jeune ait les moyens de racheter le foncier.

Plus largement, il faut : 

• renforcer la capacité financière d’action des acteurs.

• mutualiser et harmoniser les outils disponibles sur l’ensemble du territoire.

2- Achat par un ou des tiers

C’est quoi ?

Le foncier agricole non bâti est acheté par un particulier ou un groupement foncier agricole (GFA), puis loué à un ou plusieurs jeunes agriculteurs en contrepartie d’un fermage (défiscalisation possible, dans le cadre d’un bail à long terme).

Comment ça marche ?

Pour un investisseur seul :

• Transmission à moindre coût (donation ou, lors d’une succession, abattement de la valeur du bien pour le calcul des droits de mutation).

• Pas ou peu d’impôts sur la fortune immobilière pour les terres louées avec un bail long terme ou cessible hors du cadre familial.

• Organisme compétent : service spécifique des Safer (accompagnement des investisseurs, mise en relation avec des porteurs de projet).

Pour un groupement foncier agricole (GFA) :

C’est une société civile (loi n°70-1299, 31 décembre 1970).

Il y a les :

• GFA familiaux : entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

→ faciliter la transmission et pérenniser le patrimoine foncier familial. Assez facile à mettre en œuvre.

• GFA mutualistes : entre personnes physiques et/ou morales.

→ Acquisition de terres par des apporteurs de capitaux pour les mettre durablement à disposition d’agriculteurs. Peu répandu encore (est et centre de la France).

• GFA investisseurs : entre personnes physiques et/ou morales (Safer, SCPI).

→ Même principe que GFA mutualistes mais géré par des banques.

• GFA bailleurs (en opposition au GFA exploitant) :

→ location du foncier détenu, cession des parts que s’il y a un repreneur (sécurisation pour le fermier, prioritaire pour le rachat de parts, mais frein pour les investisseurs, donc peu de développement).

Changement de fermier : appel à candidature et examen des dossiers par un comité de gérance.

Organismes compétents : Safer, notaires, FDSEA.

Les atouts :

Sécurisation du foncier sans avoir à l’acheter (bail à long terme).

Les contraintes :

• Pour les GFA : la mobilité des parts sociales (pour attirer les investisseurs, il faut créer un marché des parts de GFA).

• Gestion rigoureuse et implication financière des fermiers et des porteurs de parts.

• Prix d’achat des terres lié au rendement locatif prévu (2 à 3 %).

• Faible montant de fermage comparé au prix élevé des terres dans certaines régions (moindre attrait pour les investisseurs).

Qu’en conclure ?

Dispositif directement opérationnel et mobilisable, notamment par des éleveurs laitiers, mais qui demande une volonté professionnelle ou associative forte pour sa mise en place et pour inciter les investisseurs à acheter des parts.

Source : 6 thématiques d’actions et 20 fiches solutions de financement pour aider l’installation des jeunes agriculteurs en élevage laitier, présentées lors du séminaire économique Cniel-FranceAgriMer « Installation des jeunes agriculteurs en élevages laitiers », décembre 2019.