Limiter les frais de succession avec le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier de l’usufruit. Cela permet de diminuer la pression fiscale et de limiter les droits de succession.

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier est un outil fréquemment utilisé lors d’une donation-partage des parents vers leurs enfants. Il permet de réduire les droits de succession et au décès du propriétaire devenu usufruitier, la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition. Chacune des deux parties, l’usufruitier et le nu propriétaire, est tenue à des obligations et au respect de certaines règles. L’usufruitier peut habiter lui-même l’immeuble démembré ou le louer et en percevoir les loyers correspondants.

Si l’usufruitier donne le bien en location, il en tire alors un revenu foncier imposé selon le régime classique, après imputation de toutes les charges déductibles payées. Il peut également donner, vendre ou hypothéquer son droit d’usufruit. En revanche, il lui est interdit de détériorer ou laisser se détériorer l’immeuble, ou d’en changer l’usage.

Le nu-propriétaire est libre de disposer de son droit de nue-propriété. Mais il ne peut ni occuper l’immeuble, ni le donner en location, sans l’accord de l’usufruitier. Il est par ailleurs chargé des grosses réparations qui incombent de droit au propriétaire de l’immeuble. Le nu-propriétaire peut seulement déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses de grosses réparations.